부동산 경매를 공부하려고 마음먹으니 제일 자주 듣게 되는 말이 "권리 분석이 복잡하고 어렵다.", "권리 분석은 공부할수록 어렵더라."라는 말이었습니다. 권리 분석이 뭔지도 제대로 모르는 상태에서 들으니 덜컥 겁부터 났던 것이 사실입니다.
부동산 경매 왕초보의 입장에서 경매 권리 분석을 어떻게 쉽게 끝낼 수 있는지 많은 고민을 하였고, 나름의 답을 내렸습니다. 앞으로 소개드릴 내용은 개인적인 의견일 뿐 정답은 아님을 미리 말씀드립니다.
또한 어려운 권리 분석에는 도전하지 않습니다. 쉬운 물건을 먼저 경험한 후 어려운 물건을 해도 늦지 않을 것이라는 생각 입니다.
권리 분석의 종류
권리 분석은 크게 두 가지 분야로 나눠서 실행하면 됩니다. 말소기준권리를 찾아 인수되는 권리가 있는지 먼저 확인한 후 임차인의 권리를 분석하는 것이 일반적인 순서입니다.
인수되는 권리가 있는지 확인하는 방법
경매로 인한 매각으로 인해 소멸되는 권리는 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권과 같은 말소기준권리와 (날짜순으로) 그 이후로 설정된 권리들입니다. 각각의 의미를 제대로 알고 있으면 좋겠지만, 사실 권리분석을 하는 데에는 (아직 왕초보에게는) 중요하지 않은 것 같습니다.
등기부등본에 쭉 나열되어 있는 권리들 중 말소기준권리를 찾고 그 권리 이후에 설정된 권리들이 소멸되는지만 확인하면 됩니다.
만약 모두 소멸되는 권리라면 매매 후 인수되는 권리가 없는 것이므로 안전한 물건이라고 볼 수 있습니다.
단, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리도 있으므로 주의해야 합니다. 배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권 등입니다. 이러한 내용들은 등기부등본의 특이사항에 꼭 기재되도록 되어 있으므로 '주의를 요함.'등의 문구가 있는 물건은 피하시면 되겠습니다. (어디까지나 왕초보 경매자의 입장입니다.)
임차인 권리분석
대항력 있는 임차인, 선순위우선변제권 등 인수되는 권리가 없더라도 임차인의 권리에 따라 낙찰자에게 부담이 주어지는 경우가 있습니다. 임차인의 권리 분석의 핵심은 '대항력'입니다. 대항력 있는 임차인은 낙찰된 후 배당금에서 전액 보증금을 반환받지 못하는 경우 나머지 보증금은 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 만약 임차인이 배당 요구조차 하지 않았다면 낙찰자는 보증금 전액을 임차인에게 반환해야 하므로 보증금을 감안한 수익률을 생각하여 경매에 입찰해야 합니다.
'대항력'의 발생 시기는?
대항력 발생일은 전입 신고한 다음날 0시입니다. 대항력이 있고 없고의 차이는 전입신고를 말소기준권리 설정 전에 했는지 후에 했는지에 따라 달라지게 됩니다. 만약 말소기준권리가 설정되어 있는데 그 이후에 전입신고를 했다면 임차인에게는 대항력이 없는 것이 됩니다. 근저당 등의 담보가 설정되어 있는 물건이어서 문제발생 시 보증금 반환이 어려울 수 있음을 임차인이 계약 당시 인지하고 있었으나 전입신고를 한 것이기 때문에 대항력을 보장해 주지 않는 것입니다. 반대로 말소기준권리 설정 이전에 전입신고가 되었다면 그 임차인에게는 대항력이 있는 것이 됩니다.
'우선변제권'이란?
임차인이 우선적으로 보증금 반환을 받을 수 있는 것을 의미하며, 우선변제권이 성사되기 위해서는 전입신고를 했을 뿐 아니라 확정일자까지 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 모두 받았다면 둘 중 더 늦은 날짜를 기준으로 우선변제권을 취득하게 됩니다.
정리하자면,
1. 말소기준권리 설정일 보다 전입신고와 확정일자가 빠르면 대항력도 있고 우선변제권도 취득되어 낙찰자가 보증금을 떠안아야 할 부담이 있다.
2. 말소기준권리 설정일 보다 전입신고와 확정일자가 느리면 대항력도 없으며 후순위변제권 이므로 낙찰자에게 부담이 없다.
이렇게 간단하게만 알고 있어도 초보가 권리 분석을 하는 데에는 무리가 없어 보입니다. 저 같은 경우에는 말소기준권리 설정일을 먼저 확인하고 임차인의 전입신고일이나 확정일자가 말소기준권리 설정일 보다 느린 물건만 알아보고 있습니다. 임차인이 없이 소유주가 실거주하는 물건도 사실상 많습니다.
소액임차인을 위한 최우선변제권
말소기준권리 설정일 보다 전입신고일자나 확정일자가 느리더라도 소액임차인인 경우에는 최우선변제권을 가지게 됩니다. 이 경우 소액 보증금의 액수에 따라 낙찰자에게 부담이 될 수도 있으니 잘 확인하고 입찰하는 것이 좋습니다. 최우선변제금액의 한도는 각 지역마다 다르고 또 지속적으로 변화하고 있기 때문에 입찰 당시의 기준에 따라 입찰 여부를 결정해야겠습니다.
1. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는지
2. 임차인에게 대항력이 없는 것으로(말소기준권리 설정일 이후에 전입신고, 확정일자를 받았는지)
이렇게 확인했을 때 모두 o라는 답을 내릴 수 있다면, 쉬운 물건이라고 생각합니다. 문제 될 소지가 거의 없기 때문이죠. 단, 이런 물건의 경우 사람들이 몰려서 경쟁률이 높을 수 있어 수익을 크게 내기는 어려울 수 있을 것 같습니다. 이래서 경매를 하다 보면 어려운 물건에 도전하고 싶은 마음이 든다고 하나 봅니다.
오늘도 성장하는 재테크 조이였습니다.
