투자 공부를 하다 보면 무조건 한 번은 접하게 되는 것이 부동산 경매인 것 같습니다. 소액으로 투자하여 큰 차액을 남길 수도 있는 매력적인 분야이지만 '경매'가 주는 어감 때문인지 많은 사람들이 도전했다가 중간에 그만두는 경우도 많다고 합니다. 오늘은 부동산 경매에 대한 오해와 진실에 대해 알아보도록 하겠습니다.
** 개인적인 의견일 뿐 정답이 아닙니다. 이런 생각을 하는 사람도 있구나 정도로 봐주시기 바랍니다.**
경매에 나온 물건은 하자 있는 거 아냐?
얼마 전 지인에게 부동산 경매에 대해 공부하고 있다고 이야기하니, "경매 물건은 기운이 좋지 않아서 그거 사면 괜히 안 좋은 기운 옮아. 어떤 기분 나쁜 사연이 있을지 모르는 물건을 왜 사려고 해?"라는 질문을 받았습니다.
순간 띵-한 기분이 들었습니다. 재테크의 한 방법으로만 바라보고 있던 부동산 경매였는데, 경매에 대한 안 좋은 인식이 꽤 많다는 생각이 들었습니다.
그렇다면 진실은?
경매로 나온 대부분의 부동산은 채무자가 돈을 빌릴 당시에 담보로 설정되어 있는 것 입니다. 채무자가 빌린 돈을 갚지 않을 경우 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 담보 부동산을 처분하는 것뿐, 그 부동산이 하자가 있거나 안 좋은 사건에 연루되어서 나오는 것이 아닙니다.
경매에 나오는 물건이 돈을 벌어다 주는 알짜배기가 아니라 오히려 투자 가치가 없을 수도 있습니다. 하지만 이것은 일반 공인중개사 통해 거래되는 일반 물건과도 같은 상황 아닐까 합니다. 일반 거래에서 다루는 물건이라고 해서 꼭 가치가 있는 것은 아닙니다.
이리저리 뜯어봐도 장점이 없는 매물이더라도 그 매물을 시세보다 저렴하게 구매하여 내가 가치를 부여한다면, 그만큼의 수익을 얻을 수 있는 매력적인 시장이라는 생각입니다.
실거주자가 안나간다고 버티면 어떡해?
다른 지인에게 부동산 경매에 대해 이야기하니, "소유주가 아니라 실제로 사는 사람이 버티고 안 나가면 방법 없다고 하더라. 혹시 그 사람이 나쁜 마음먹고 칼이라도 휘두르면 너무 위험하지 않아?"라는 질문을 또 받았습니다.
드라마를 너무 많이 본 것 아니냐는 대답을 해 주며, '명도 이전의 절차'에 대한 내용을 전혀 모르고 있는 것 같다는 생각을 했습니다.
현실에서 상가나 아파트를 실제 사용하고 있는 '점유자'와 그 경매 물건을 낙찰받은 '낙찰자'는 대부분 절차에 의해 움직이게 됩니다. 낙찰자는 살고 있는 사람을 내쫓는다는 죄책감을 가질 필요가 없습니다. 엄연히 국가에서 승인한 법적 절차에 따른 변화이기 때문입니다. 임차인 입장에서도 자신이 현재 살고 있는 매물이 경매에 부쳐졌고 낙찰됐다는 내용을 지속적으로 업데이트받기 때문에 마른하늘에 날벼락처럼 이제 나가야 한다는 소식을 듣고 쫓겨나는 듯한 상황은 발생하지 않게 됩니다.
임차인과 의견이 좁혀지지 않는다면?
물론 임차인 입장에서 계약 기간이 아직 남았는데 나가야 한다면 부당하다고 느낄 수 있습니다. 이에 과도한 이사 비용을 청구하며 대립하는 일도 종종 생긴다고 합니다. 그러나 이때 에도 '부동산 인도명령'이라는 제도를 활용하면 생각보다 수월하게 해결할 수 있습니다.
부동산 인도명령은 절차가 간편하고 시간도 오래걸리지 않습니다. 일단 인도명령이 결정되면 법원의 집행관들이 낙찰받은 부동산의 점유자를 직접 내보내 주는 강제집행을 신청할 수 있게 됩니다. 직접 가서 임차인과 부딪히지 않아도 제도를 활용하여 국가에서 직접 처리하도록 할 수 있는 것입니다.
권리 관계가 복잡해서 시작하기 어렵지 않아?
'권리 분석'이란 경매로 진행되는 부동산에 인수되는 권리가 있는지 없는지를 판단하는 것입니다. 경매 물건 특성상 권리 관계가 복잡한 사건도 있지만, 사건 정보와 관련된 서류를 통해 하나씩 뜯어보고 현장에 직접 찾아가서 분석한 내용을 다시 확인하고, 물건 자체의 하자는 없는지 살피고 시세를 조사하는 과정만 거치면 됩니다.
물론 이런 과정이 너무 어렵게 느껴지거나 복잡하다고 생각하여 경매를 시작했다가 중도에 포기하는 사람들도 많다고 합니다. '어렵다.'라는 것은 굉장히 상대적인 단어라고 생각하기 때문에, 하나씩 문제를 해결하다 보면 부동산 경매에 조금 더 가까이 다가갈 수 있다는 생각입니다.
경매는 일반 부동산 매매에 비해 더 복잡하고 시간도 많이 소요되는 것은 사실이지만, 경매의 장점을 잘 활용한다면 투자의 한 방법으로써 충분히 매력이 있는 분야입니다.