부동산 경매는 어떤 절차로 진행되는 건지 알아보겠습니다. 부동산 경매를 시작하려면 먼저 알아야 할 기본 중 기본이라는 생각입니다. 내용의 중간중간 부동산 또는 부동산 경매 관련 용어가 등장할 수 있습니다. 아주 쉬운 내용이라고 하더라도 뜻을 검색하여 기록해 놓았습니다. 기초적인 내용이 갑자기 헷갈릴 때 도 있기 때문입니다. (특히 저 같은 왕초보 재테크 입문자에게는 그렇습니다.)
1. 법원의 경매시기 결정 및 매각 준비
채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토후 '경매개시결정'을 내립니다. 개시결정 이후 법원은 해당 부동산에 대해서 조사하고, 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가하도록 합니다.
(잠깐, 용어)
- 채권자: 특정인에게 일정한 빚을 받아 낼 권리를 가진 사람.
- 채무자: 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람.
- 감정평가사: 전문지식을 보유하고 토지, 건물, 동산, 유가증권 등의 재산을 평가하는 사람.
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
경매개시결정이 된 부동산이 매각되는 경우 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당요구신청을 해야 합니다.
- 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 배당이라고 합니다.
3. 매각 기일
매각 기일 = 입찰하는 날. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시하는데, 입찰자는 오전 11시경(법원마다 다름)까지 입찰서와 보증금을 제출해야 합니다. 법원은 입찰 금액을 비교해 공개하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 됩니다.
부동산 경매 공부를 하다보면 송사무장님이라는 분을 자주 뵙게 됩니다. 유튜브 영상에서도, 또 부동산 경매 인터넷 강의에서도 송희창 사무장님이 자주 등장하시는 경우가 많기 때문입니다. 송사무장님께서 말씀하신 것 중 최고가매수신고인 즉 낙찰자가 되고 나서도 앞으로 굉장히 아쉬워하고 낙찰된 것을 후회하는 분들이 많다는 내용이 기억에 남습니다. 낙찰된 사실 자체에 집중하고, 그 낙찰된 물건을 어떻게 더 많은 수익을 올릴 수 있을 정도로 발전시킬지에 대해 고민하는 것이 아니라, 2등 즉 나보다 싸게 입찰한 사람과의 가격차이가 많이 나는 경우 "아 좀 더 낮게 책정해서 낙찰받을 걸 그랬다. 돈 날렸네."라는 생각을 한다는 것입니다.
물론 아쉬울 수는 있겠지만, 낙찰 된 사실 자체를 긍정적인 신호로 받아들이고 더 발전하고자 하는 마음이 중요하다는 것을 항상 잊으면 안 되겠습니다.
다시 본론으로,
4. 매각허가결정 및 확정
매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려집니다. 낙찰 후 7일이라는 기간 동안 낙찰자는 낙찰받은 물건에 서류적인 또는 실물에 하자가 있는지 꼼꼼히 확인하여 하자가 있을 경우에는 매각불허가신청을 해야 합니다. 매각허가결정 후 일주일 이내에 이의 신청에나 즉시 항고가 없는 경우에는 매각허가결정이 확정되고 법원은 대금 지급 기한을 정해 낙찰자에게 통지서를 발급하게 됩니다. 그러므로 이 일주일 안에 중대한 하자가 없는지 확인하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
5. 잔금 납부와 소유권이전등기
매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부한 것이 확인되면 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.
6. 배당
낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤입니다. 이로써 경매 절차가 마무리됩니다.
경매의 대략적인 절차에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 자세한 내용은 저도 공부를 조금 더 심화적으로 하면서 알아보도록 하겠습니다. 경매는 처음부터 마무리될 때까지 약 6개월 정도 소요됩니다. 단타로 치고 빠지며 수익을 늘리는 주식(인덱스 주식 제외)과는 다른 성질의 투자 방법입니다. 여유를 가지고 넓은 시야로 바라보는 것이 중요한 분야일 것으로 생각됩니다.
**박희철(파이팅 팔콘) 작가님의 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'라는 책 내용을 일부 참고 하였습니다.**